Живя в Нью-Йорке: Нью-Йорке против. Квартиры

SANEK64 | Просмотров: 181





--- Максимальный Запас Комплектовщик Всех Времен?


--- Новый Король соды?

Во многих отношениях Нью-Йорке недвижимость в отличие от любой другой в США. Одно из самых больших различий между Нью-Йорком и любой-другой-город, США, является то, что купить квартиру в Нью-Йорке либо кондоминиумы или кооперативы. В большинстве мест, квартиры являются правилом, но не в большом яблоке. Хотя кооперативов больше, чем квартиры в Нью-Йорке – большинство оценок говорят о 75% являются кооперативами – более квартиры на активном рынке в данный момент. (В конце августа, были 526 2-х комнатная кооперативной квартиры на рынке в Манхэттене и 764 квартиры. )
Начнем с краткого определения разницы между кооперативом и Кондо: когда вы покупаете кондоминиум, апартаменты и процент от общего пользования принадлежат вам. Когда вы покупаете курятник, вы на самом деле не “купить” вашу квартиру; вместо этого, вы покупаете акции корпорации, что это ваш дом. Размер вашей доли зависит от размера вашей квартиры; покупка акций позволяет занять единицу в кооперативном доме. При закрытии на квартиру вам выдадут документ, при закрытии на кооперативе вы получите договор имущественного найма. (Более подробное сравнение см. в разделе основы и различия кооперативов, Кондоминиумов &амп; Condops. )
Некоторые потенциальные покупатели, такие как одна пара, с которыми мы говорили, намеревались купить квартиру, но передумали, как только их поиск продолжается. Изначально эта пара думает, что они хотели бы избежать всего кооператива, наблюдательный совет и ограничения на ремонт и субаренды двухкомнатной квартире, но, в конце концов, Финансы победило: “дошло до квартиры и цене. Пока доска была в порядке, а дом был большой – так что никаких претензий. ”
Согласно статье Нью-Йорк Таймс, кондоминиумы и кооперативы являются еще разных товаров, но “в тонкий, но ощутимый способами, каждый берет на себя характеристики других, как они борются за богатых покупателей все более сложной рынке. ”
Вот сравнение возможностей кондоминиумов и кооперативов, чтобы помочь Вам с решением о покупке.
Какого типа здание и где?
Вообще говоря, в старых микрорайонах имеют перевес кооперативов. Новые районы, которые раньше считались выбросы, но сейчас считается “бедро”, где вы найдете квартиры.
Как Гэри Малин, президент Нью-Йоркского риелторского обитания Сити, объясняет: “если Вам нравятся исторические свойства, вы правоподобны для того чтобы закончиться вверх в кооперативе, как почти все довоенные здания организовано таким образом. Кроме того, поскольку кооператив зданий, как правило, быть старше кондоминиумов, они часто расположены в центральных районах города. Например, почти все жилые здания, Парк-Авеню в верхнем Ист-Сайде (расположение по любым меркам) являются кооперативами. ”
Если живешь в стеклянном доме в небо более ваш стиль, вы, вероятно, будете смотреть на многие квартиры, по данным Малин. Кондо здания не стали распространенными в Нью-Йорке до 1970-х годов, поэтому они часто являются более современными, чем кооперативы. “Поскольку свободных земель для новых зданий ограничено в Манхэттене”, - говорит он, “самые новые кондоминиумы, которые могут находиться в ДО-и ближайшие и ‘бахрома’ районы на Дальнем Востоке и Западной сторон. В Квинсе и Бруклине, мы видели много новых-строительные квартиры строится на территории бывшей промзоны вдоль набережной в лонг-Айленд-Сити и Уильямсберг, а также в центре Бруклина. ”
По большей части, как кондоминиумы и кооперативы имеют портье и управляющий персонал; некоторые добавят консьержа, который будет делать все, что другие два не. Услуга может быть сдержанной (возможно просто кладовая в подвале) или, как крайняя, как это в одном Кондо на набережной в Бруклине: детский центр и спа-салон для домашних животных (так называемый пранкер клуб), где персонал смотреть, поезд и невеста ваша собака; для двуногих жителей есть благоустроенная терраса, бильярдный зал, пиано-зал, кинозал, детская игровая комната, тренажерный зал, гольф-симулятор и наружная лужайка.
Сколько Вы Можете Потратить?
Один из самых опирался на показатели кооп и Кондо рынка в Нью-Йорке является ежеквартальный отчет Эллиман. По данным второго квартала 2015 года на кооператив и получила Кондо, цены для обоих типов свойств двигались вверх. Двухкомнатные кооперативы показали средней цене $1. 575 млн; квартиры, чуть меньше $2 млн.. Для 3 спальни дифференциал был еще более существенным – чуть менее 3 млн. долл кооперативе, $4. 65 млн. за квартиру.
По данным Уорнер М. Льюис команды Харьков Льюис в собственность Холстед, “все новые разработки квартиры, и их цена затмевая то, что кто-либо мог предположить лет назад. Зарубежные и отечественные покупатели хотят сохранить свои деньги. Недвижимость в Нью-Йорке стала огромным благом как сохранение капитала стало ключевым для некоторых инвесторов – они подкинули деньги в инвестиционные квартиры, которые квартиры позволяют и кооперативов (по большей части) не. ”
Авансовые платежи на два типа свойств существенно отличаются также. Можно сложить всего за 10% от стоимости покупки квартиры; на кооператив нужно будет внести 20% до 50%.
Насчет Закрытия Затрат?
Закрытие расходов на квартиру не выше, чем на кооператив. Для детали, мы попросили Нью-Йоркского юриста по недвижимости Адам камень, чтобы сравнить два. Вот что он придумал: за $1 млн. Кондо с $800,000 кредитов, закрытие затрат будет: титульное страхование для покупателя, $4,500; титульное страхование для кредитора, $1,000; названия поисков, $700, учет платежей, $700, Нью-Йорк “особняк налога” $10,000, Нью-Йорк ипотечный кредит налоговый учет, $15,370. Общая сумма: $32,270 (без платежей кредитора, которые различаются в зависимости от кредитора). Для кооператива, это просто налог на особняк 10,000 $. Существенная разница объясняется тем, что квартира является недвижимостью ,в то время как кооперативный акции являются личной собственностью. “Это может быть просто семантики для некоторых, но не при расчете закрытие затрат. ”
И для кого интересно, что “налог на особняки” - это, Стоун объясняет: “штат Нью-Йорк налог на передачу 0. 4% от продажной цены, которая взимается с продавца любую жилую недвижимость. Она также имеет налог 1% от покупателя, также называемый “налог на особняки”, потому что это относится только к жилой недвижимости стоимостью $1 миллион или больше. ”
Какими Будут Ваши Ежемесячные Расходы?
В квартиры, ежемесячный законопроект называется “общие расходы”; в кооперативах-это “техническое обслуживание. ” Оба обвинения оплачивать содержание дома – мест общего пользования и благоустройства, оплаты персонала, а также некоторые коммунальные услуги. Кооператив собственников один месяц, владельцы квартир пишут два (один за эксплуатацией зданий и для налога на имущество), но часто сочетается владельца квартиры общая сумма меньше, чем Билл техническое обслуживание кооперативе владельца.
Техническое обслуживание и общие сборы не высечены в камне; любой крупный счет – новая крыша, новое лобби, больше сотрудников – может вызвать оценку, которая является то, что члены Совета решили, и редко может быть отменено.
Сколько вы готовы рассказать Совету?
Большинство кооперативе плиты имеют строгий и часто длительным процессом применения; Кондо доски, как правило, менее требовательны. Льюис подводит итог: “в кооперативе не только вы должны иметь деньги, чтобы купить квартиру (или финансирование, чтобы сделать так), Вы также должны быть утверждены советом после подачи заявления, которое, как правило, очень подробный и трудоемкий. Затем, с практически нет причин, покупатель может быть отклонены после их интервью или даже прежде всего потому, что их пакет. У меня были предложения и рассматривать предложения, где нет рифмы или причина отбраковки. ”
Думаю, что он преувеличивает? Взгляните на эти колонны в BrickUnderground, Нью-Йорк недвижимости новостной сайт, на причины, почему Нью-Йоркцы не получится с домоуправлением и крученый жилуправлению вопросы интервью.
“С Кондо, здание может запросить пакет на покупателя”, - говорит Льюис, “но нет никакого интервью, а здание только имеет право преимущественной покупки (я. э. либо они должны одобрить его или Кондо должны купить его сами), что означает, когда у вас есть подписанный договор, если что-то случится с покупателем (или финансирование) дело сделано. ”
Какие правила?
Кооперативный доски делают много правил. Они могут мандата, когда вы можете практиковать свой тромбон, можно ли поставить праздничные украшения на Вашей двери и будет ли ваше домашнее животное сможет жить с вами. Большинство правил должны способствовать гармонии, спокойствия и вежливости кооперативных жизни.
Но правила, которые отталкивают некоторых отечественных покупателей и почти все международные покупатели кооперативный ограничения на субаренду – это редкость для кооперативов, чтобы позволить акционерам в аренду свои квартиры на длительное время, если вообще. Еще одно правило кооперативов, что делает покупки легионеров невозможно, что они вряд ли примут любого, чьи средства находятся за пределами у. С.
Квартиры не позволяют международным инвесторам покупать и сдавать в аренду свои помещения, как правило, с некоторыми оговорками, но никто не кабальные.
“Кооперативы-это все о создании стабильной, В-В-В-в долгосрочной перспективе группа жителей. Квартиры, похоже, не совсем так обеспокоены, что, хотя многие, по данным Нью-Йорк Таймс, не “навязывая тяжелее и более многочисленные сборы, ужесточение правил и обескураживает краткосрочной аренде, что может дать дом суматошной атмосфере отеля. ”
Нижняя Линия
Малин подводит итог: “вообще говоря, кооперативы являются идеальным выбором для тех, кто ценит стабильность и хочет пустить корни в здание. Просто спросите себя, - я в ней надолго?’ Кооперативы являются гораздо менее преходящее, чем кооперативы, так что это отличное место, чтобы жить если вы хотите узнать своих соседей. Просто будьте готовы, чтобы быть проанализированы, ощупали, но разобраться в этом процессе является то, что держит кооператива стабильный и удивительно надежная инвестиция. ”
Кроме того, говорит он, “если вы предпочитаете марш в такт вашей собственной барабанщика – и вы гибкости ценностно – то Кондо может быть мудрым выбором для вас. Однако, понять это приходит свобода по цене. Кондей почти всегда дороже, чем аналогичные кооперативы. Кроме того, если видеть новые лица в лифте на регулярной основе является проблемой для вас – ищите в другом месте. Арендаторы могут быть распространены в Кондо зданий. Владельцы часто пользуются более либеральную политику в Кондо. ”
Для связанного чтения, см. роскошные апартаменты на Манхэттене, как инвестиции и имеют право страхование квартиры?




Комментарии


Ваше имя:

Комментарий:

ответьте цифрой: дeвять + пять =



Живя в Нью-Йорке: Нью-Йорке против. Квартиры
Живя в Нью-Йорке: Нью-Йорке против. Квартиры